Vlastnictví jednotek (bytových, nebytových) a s tím související společenství vlastníků jednotek (SVJ) je oblastí, které mnoho lidí nerozumí. Není se co divit, protože jde o oblast, která je poměrně složitá a náročná na pochopení všech vztahů a souvislostí.
Listina základních lidských práv a svobod (zákon č. 2/1993 Sb., jde o ústavní zákon) čl. 11 odst. 3: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“
Naše bohaté zkušenosti v této oblasti dokazují, že velmi často dochází k porušování práv vlastníků. Je třeba si uvědomit, že SVJ má ze zákona omezenou právní způsobilost.
Není nic neobvyklého, že SVJ (vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb.) rozhoduje v záležitostech, ke kterým není právně způsobilé, např. modernizace, rekonstrukce, pořízení nové věci apod. Pokud by o tom rozhodovalo shromáždění, je to v pořádku, ale pokud o tom rozhoduje pouze statutární orgán, je to velký problém. SVJ vzniklá na základě občanského zákoníku mají rozšířenou právní způsobilost. Bohužel v této oblasti existuje určitá právní nejistota, uvidíme, jak se k této věci postaví soudy.
Nicméně platí, že velmi důležité jsou stanovy SVJ a to, co a jak je v nich upraveno. Rekodifikací soukromého práva došlo k tomu, že se vychází ze zásady smluvní volnosti ve smyslu § 2 odst. 2 občanského zákoníku: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.„
Vzhledem k tomu, že členové výboru (popř. jednočleného statutárního orgánu) neznají problematiku a nezná ji ani správcovská firma, existuje v této oblasti mnoho problémů, kdy dochází k rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku v rozporu se zákony a judikaturou, k použití finančních prostředků k jinému účelu, než ke kterému byly určeny (zpronevěra) apod. Služby v této oblasti poskytujeme v úzké spolupráci s naší sesterskou společností. Více informací o této problematice najdete zde.
Protože je tato problematika složitá, většina vlastníků se ji ani nesnaží pochopit, seznámit se s ní. Starat se o svůj majetek až v době, kdy dojde ke zpronevěře či jiným závažným skutečnostem, je pozdě!
Jaké otázky často řeší zodpovědní vlastníci?
- Jakým způsobem se podílí vlastníci na nákladech na správu domu a pozemku?
- Co patří mezi náklady na správu domu a pozemku, co mezi služby poskytované jednotkám a co mezi ostatní?
- Co je krátkodobá a co dlouhodobá záloha a jaké je jejich použití?
- Musí výši záloh na správu domu a pozemku schvalovat shromáždění?
- Může být použití peněz SVJ (složených záloh) v rozporu s účelem jejich svěření zpronevěrou (§ 206 trestního zákona)?
- Musí shromáždění SVJ schvalovat výši záloh na správu domu a pozemku?
- Je možný jiný způsob přispívání na náklady na správu domu a pozemku než podle spoluvlastnického podílu?
- Co má obsahovat řádné vyúčtování?
- Musí být provedeno vyúčtování služeb a také vyúčtování nákladů na správu domu a pozemku?
- Co je „fond oprav“, k čemu je apod., když o něm nic ve stanovách není?
- Krátkodobá záloha v naše SVJ neexistuje, vše se hradí z tzv. fondu oprav, který je veden jako dlouhodobá záloha (účet 955), je to v pořádku?
- Kdy rozhoduje SVJ a kdy vlastníci?
- Do kdy musí SVJ doručit členu SVJ (vlastníkovi) vyúčtování záloh na služby (podle zákona č. 67/2013 Sb.)?